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土地信托宿州模式地方政府积极响应信托资金反哺难

2019/08/18 来源:潜江信息港

导读

本报记者 杨仕省 北京报道“2014年的土地租金,农民们早就收到了。”2月21日,安徽宿州埇桥区朱仙庄镇朱庙村村委书记沈家亮告诉《华夏时

本报记者 杨仕省 北京报道

“2014年的土地租金,农民们早就收到了。”2月21日,安徽宿州埇桥区朱仙庄镇朱庙村村委书记沈家亮告诉《华夏时报》记者,去年10月,区财政局就把钱打入了农民们的账户。

据本报记者了解,沈家亮所在的朱庙村是一个典型的农地经营权流转的地方。两年前,该村的土地经营权被流转给安徽帝元农业投资,用以建设现代农业循环经济园区;在2013年,该村共450人的5400亩农地经营权,又重新委托给公司,让其设计相关理财产品。

“我们区政府与中信签署了一份框架协议,就5400亩地委托中信信托,信托公司再委托安徽帝元农业投资作为第三方运营土地。”20日,安徽宿州市埇桥区现代农业办公室主任助理蒋海涛告诉《华夏时报》记者,这就是由中信信托推出的农地经营权流转信托计划,在全国也是首例。

宿州土地信托

2013年10月,首单农地流转信托计划落地宿州。

安徽帝元农业投资是安徽帝元现代农业投资发展有限公司的简称,该公司总经理张启民告诉本报记者,困扰公司的融资困境终于因上述土地信托被化解了。

据张启民介绍,目前,中信信托正在资本市场上为安徽帝元农业投资的现代养殖场、生物质能源等项目募集资金,至于募集资金额度张启民并不愿意告知。

“快半年了,笔资金尚未进账。”张启民在谈及中信信托“反哺资金”尚未到位时这样解释,这份信托首期计划涉及养殖、生物质能两个项目,前者报宿州发改局备案、后者报省核准,需要等待两个项目的手续完毕笔融资才能到账。

“按照双方约定,等待项目相关手续办齐后,中信将笔资金打入安徽帝元农业投资的账户。”张启民说。

不过,农民因“失去土地”需要生计,此时农民的土地租金暂由安徽帝元农业投资垫付。“我们公司将2014年农民的土地款项,交由政府支付农民。前期我们垫付一大笔款项,包括600万元的土地租金。”张启民说。

据蒋海涛介绍,该模式是将5400亩农地的经营权,重新委托给中信信托公司,让其设计相关理财产品,中信信托将土地增值收益70%分给农民。这一土地信托期限为12年,可流转面积达5400亩。

“流转给金融机构还是头一次。”蒋海涛告诉记者,此前,都是把地流转给一些种粮大户或农业企业。

实际上,埇桥区这5400亩土地在两年前就被流转了出去。“2011年,我代表村委会和村里450户农民签了协议,农民们将农地经营权集中委托给村委会。”沈家亮说。而蒋海涛坦言,其实他们也不懂信托是怎么回事,他们关心的只是老百姓每年的“地租”能不能准时到账。

据记者核实,中信信托给了农民们肯定的答复,“保证每年每亩地1000斤麦子的‘地租’,还决定将土地增值收益的70%分给农民。”

张启民认为,这单农地流转信托,直接的现实意义,是可破解农企的融资瓶颈。

据蒋海涛介绍,安徽帝元农业投资是立足宿州循环经济产业园示范平台的领头企业,由招商引资引来的合肥帝元生物科技有限公司投资建设,上马的多个项目迫切需要一大笔资金。

张启民称,具体做法很复杂,即首先是把农民土地流转到村委会,然后村委会再委托给镇政府,镇政府再次委托给区政府,再由安徽帝元投资来接管。然后,区政府把归集的土地承包经营权,就帮助中信信托与安徽帝元投资牵线搭桥,作为一种财产权,交给中信信托公司管理,而安徽帝元投资只是服务商。

“资金反哺”难

而在宿州项目落地后,土地流转信托受到了诸多地方政府的关注,并表达出了强烈的合作意向。据悉,中信信托正在积极筹备土地流转信托项目就有四五个,“出去跑一趟就是10万亩。”

中信信托董事长认为,土地流转信托这一类新型业务有巨大且迫切的市场需求。为此,中信信托在45个业务团队中,特地抽出5个团队分赴各地运作此类项目。

继中信信托后,多家信托公司纷纷跟进,各自在全国寻找土地流转信托计划。其中,、中粮信托、、中航信托等信托公司先后在北京、安徽、山东、黑龙江,江苏、四川等地,开始寻找各自的土地信托模式。

不过,蒋海涛向本报记者坦言,“土地信托是一件好事情,但是‘反哺’资金也有难题。由于项目报批相关手续还没有完成,所以中信信托的笔资金还没进账。”

就宿州土地信托而言,中信信托的款项或以借贷形式入驻,安徽帝元投资支付10%的年利率有偿使用这笔资金,国家和当地政府在农业项目上有3%-4%的财政贴息,6%左右的年息并不算高,但对农业企业来说支付每年6%的融资成本并不轻松。

蒋海涛也证实,本来由中信托付给老百姓的600多万的土地租金,暂由安徽帝元投资垫付。对中信信托而言,上述土地信托产品的融资是否理想,目前也是未知数。

但随着资本下乡的加速,土地信托类的金融产品只会有增无减。据了解,现在更多的信托公司仍将土地流转信托停留在筹备阶段。受访专家认为,若政策进一步放开,未来土地信托的运作空间巨大。

但现实的问题,信托公司风险控制措施很严格。按照监管措施要求:首先信托公司所有做的项目,都要向银监会备报;其次每年都要从收入中提取一定的坏账备拨;再其次有一个项目出了问题,其后所有的项目都要停下来。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示,农地通过信托与金融结合,当然是一种进步,但是相关政策转化成尚需一定的时间。“很多情况还不明确,土地流转信托项目存在着很大的风险。”楼建波认为,从法律层面来讲,土地没有确权,也就难以运作土地信托。

此外,土地信托还有核心的是收益问题。财经评论员认为,农业企业赢利能力通常不高,通过农业及相关行业的赢利作为信托的利基,风险较大。

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