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泰禾集团回应“激进说”:公司是“进中求稳”

2019/07/22 来源:潜江信息港

导读

热点栏目资金流向千股千评个股诊断评级模拟交易手机看股今年上半年,泰禾集团在北京夺得四地块,且都是重要区域、高溢价,共耗资6 . 5亿

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今年上半年,泰禾集团在北京夺得四地块,且都是重要区域、高溢价,共耗资6 . 5亿元。

此次泰禾突然集中发力北京土地市场,且出手阔绰、来势凶猛。201 年1月24日,泰禾集团以18.5亿元夺得北京市朝阳区孙河居住用地。该地块位于朝阳区孙河乡北甸西村,是中央别墅区的核心地带,规划建筑面积约64777平方米,折合楼面地价28559元/平米。

4月,泰禾以19. 亿元将北京通州台湖镇251亩地块收入囊中。

5月20日,泰禾以11.25亿元竞得通州区台湖镇又一地块,楼面地价达1.9万元/平方米,成为北京通州区新地王。

6月底,泰禾和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体以14. 亿元拿下石景山区银河商务区商业金融用地,规划建筑规模105 55平方米,楼面地价约为1 57 元/平方米。这是泰禾今年内在北京第4次拿地。

这一系列举动,将泰禾集团推到了聚光灯下,成为市场关注的焦点。

泰禾的 粮仓

根据泰禾集团2012年年报,其当年营业收入26亿元,销售额在年报中没有披露,据报道刚超过百亿元。

泰禾现在大规模拿地,需要大量资金的支持,根据泰禾披露的信息,其今年计划投入拿地的资金金额是110亿元,超过其去年全年销售额。这也导致泰禾此轮拿地的举动,被业内认为过于激进。 泰禾在北京拿地以后,有很多质疑,其中一个很重要的方面,就是对资金方面的质疑,对高杠杆的质疑。在这方面泰禾有自己的评估体系,现在来看风险是可控的。 泰禾集团品牌中心总监沈力男表示,到目前为止,北京所拿地块中,除石景山地块的手续还在办理中,其他地块的地价款都已经付清。

据泰禾集团表示,其拿地的资金来源中,一部分是销售回款,而这主要是来自于其大本营福建。 对于泰禾来说,大本营福建,就是我们的钱柜和粮仓。 泰禾集团表示。

实际上,在此轮大举拿地之前,泰禾已经在福建深耕了十多年,其开发的地产项目,也主要在福建。2012年年度,泰禾集团开发中的地产项目共有8个,除了北京的 运河岸上的院子 外,其他7个都在福建省内,包括福州、厦门、宁德、闽侯县等地;而其土地储备中,包括位于福建的泉州、石狮等地块。泰禾深耕海西,做到了县区级,对大本营福建的重视,由此可见一斑。

虽然此次泰禾是因为在北京、上海等一线城市拿地而引起关注。但泰禾的土地储备,分布是比较广泛的,既有北京、上海等一线城市,也有三四线城市,如上文中提到的宁德、闽侯县、泉州、石狮等地。三四现城市的土地储备,主要是扎根在大本营福建为主的海西经济板块。

除了土地储备多样以外,泰禾的产品线也很丰富,既有运河岸上的院子、红御系列等高端产品,也有刚需住宅如泰禾首府、SOHO产品如福州的五四北泰禾广场和东二环泰禾广场,泰禾还有自己持有的购物中心,并且接下来还会重点发展的领域就是泰禾广场系列产品。泰禾集团表示,高端住宅只占15%左右,其余都会是高周转的产品。泰禾的高周转能力,在福州大本营已经得到了市场的检验。

2012年,泰禾的销售回款中,绝大部分也都来自福建。根据泰禾集团对外披露的信息,2012年,泰禾集团在福州市的销售金额就达到62. 1亿元。福建省的地理情况比较特殊,境内山地丘陵面积约占福建省土地总面积的90%,因此适应进行大面积开发建设的土地很有限,土地稀缺;而另外一个方面,福建是的侨乡,旅居海外的福建籍华人华侨超过1000万人,福建的民营经济也很发达,培养出了众多的民营企业家,这些人群都具有较强的房地产购买能力,而福建一些地区有 富要归乡 的传统,要回家乡置业。这些使得福建的房地产市场,有一些不同之处,很多省都是省会城市房价比较贵,到了县、镇一类地区,房价则低很多,例如长沙、武汉、西安等,中心城区房价为1万多元/平方米,而福建则是一些县、镇,房价也能达到1万元左右/平方米,例如,泰禾在闽侯县南通镇的一个项目泰禾首府,今年5月开盘均价近万元。

2012年泰禾集团销售额达到百亿,为其后期的扩张积累了 粮草 。不过, 钱柜 和 粮仓 还有一个可能的意味是,此前有市场推测认为,福建丰富的民间资本,才是泰禾此轮大举扩张真正的幕后推手,不过这一点并没有得到泰禾集团的证实。

沈力男表示,泰禾拿地的资金来源,包括销售回款、自有资金、融资。而泰禾在融资上的大胆跃进,也是其引起市场关注的重要原因。

杠杆与发展

泰禾在大量拿地的同时,在不断地进行各种融资。

5月20日,泰禾以11.25亿元拿到通州台湖镇地块以后,6月7日,重庆国际信托有限公司就设立了 中维泰禾集合资金信托计划(查询信托产品) ,实际募集资金1 亿元,用于泰禾在通州台湖镇所拿的地块[c2]的开发建设。

除了信托融资外,泰禾还通过私募股权投资基金来融资。2012年1月、11月,泰禾集团接受中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城侬盈4家天津私募股权投资基金分别向北京泰禾、福州泰航增资1.8亿元、8200万元,而这两家公司则因此将50%、59%的股权质押给上述基金公司。

至201 年季度,泰禾集团负债率为82.64%。

能够顺利实现融资,是地产企业快速发展的保障,同时,偿还借款的资金来源、时点等因素也需要较好的把控,否则,由此带来的风险也是较大的。 中国房地产企业发展,没有资金杠杆、不利用金融工具,就没有发展。 泰禾集团表示,信托机构、基金公司对项目的审核是非常严格的,不可能把钱借给一个风险很大的公司,对于泰禾来说,目前的资金风险都是可控的。

此外,泰禾在北京的四个项目,相关工作正在紧锣密鼓的进行。孙河地块的 泰禾 北京院子 目前售楼处已经开放,开盘的准备工作正在进行中;台湖两个地块的规划还在进行中,其中今年4月获得的地块计划在今年内开盘;石景山地块,预计到明年上半年开盘。 我们现在的要求是,拿到地以后8个月要开盘。 泰禾集团表示。接下来其在北京的货量充足,随着项目的陆续面市,将为公司有限补充现金流。

在泰禾集团看来,高杠杆虽然受到一些质疑,但是公司也愿意去讨论这一点。实际上,在公司的战略中,高杠杆正是公司接下来谋求快速发展的必要条件,高杠杆只是其中一个方面,泰禾总结出公司发展的 四高 ,即高杠杆、高品质、高周转、高溢价。

高品质,不仅仅是指 运河岸上的院子 这种端的产品,高品质就是要将各地的每一个项目产品品质做到极端,无论项目价位是多少,保证提供给市场的产品是优质的。

高周转,目前在泰禾集团,运河岸上的院子此类周转较慢的高端产品占比约15%左右,另外都是高周转产品。这一模式在福州大本营已经得到了印证,2012年泰禾在售的商住项目有福州东二环泰禾广州、五四北泰禾广场两个项目。一年之内,这两个项目共开盘了10次。正是这一高周转运作,成就了2012年泰禾集团较好的销售业绩。现在可以看到,北京的四幅地块,除了孙河地块是高端别墅项目以外,通州的两块、石景山一块,其可售部分必然要走高周转模式。

高溢价。 前面三条做到了,这一条就是可以接受的。 泰禾集团表示。例如。孙河地块,泰禾拿到的楼面地价为2.8万元/平方米,而紧邻该地块的龙湖集团的项目双珑原著,目前已经获批预售证,批准价格从5万元/平方米-10万元/平方米不等,如果按均价6-7万元/平方米,泰禾的孙河项目盈利前景也是可观的。

泰禾一贯提倡市场化运作,我们和很多地方型的公司不同,我们拿地都是走公开招拍挂,信息都是透明的。由于坚持市场化运作,泰禾对于专业化的要求就更高了,18年来坚持不懈的研发,形成一套科学的开发体系。对于项目的拓展,都是经过周密的调查、研究的。虽然市场上有各种高地价的质疑,但是因为专业化,公司善于发现一些地块的潜在价值,在每次拿地前对开发的产品已经有了清晰的定位,结合公司的优势发掘土地的价值。 泰禾集团表示。

泰禾集团表示,孙河区域、通州台湖区域,与北京以前很多区域的发展不一样,以前一个区域是边建设边规划边拆迁,现在的孙河和台湖镇,是整体拆迁、先规划好了,再进行建设。这两个区域的发展前景,是很可观的。

孙河乡区域,是接下来北京市新的高端住宅主力供应区域,而通州台湖镇区域,紧邻亦庄,是通州新城规划中的北京环渤海高端总部基地所在地,这两个区域的土地出让、开发建设,都是刚刚起步,还有大量的储备土地将会供应到市场。接下来,这两个区域新成交的土地性质和价格、区域规划发展落实情况,将是检验泰禾对市场判断的重要事实依据。

从泰禾一系列的举动的逻辑可以看到,泰禾到今天的发展,并不是偶然因素决定的,而是运筹、规划后的结果,是 进中求稳 。泰禾在进取中,有清晰的思路和稳健的规划,而泰禾今天的进取,正是为接下来的发展把握住机遇。 (文博/文)

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